Dit is de tweede blog in de blogreeks: Ontdekkingen van een junior compliance officer. In deze reeks vertel ik over wat mij is opgevallen in het compliance landschap.
Tijdens mijn traineeship heb ik verschillende stages gedaan. De bedoeling van deze stages is dat een beginnende compliance officer zoals ik het werkveld leert kennen. In verschillende organisaties gaat het er natuurlijk verschillend aan toe. Dankzij de stages heb ik dit op een laagdrempelige manier mee kunnen maken. Vanuit mijn opleiding Criminologie heb ik een grote interesse in het bestrijden van witwassen. Dit was dan ook het voornaamste onderwerp van mijn stages. Tijdens alle drie de stages ben ik een voor mij nieuwe term tegengekomen die ik graag in deze blog toelicht: ABC-transacties.
Het eerste waar ik aan moest denken toen ik deze term hoorde was: “ABC, ik kap ermee!” Dit is iets dat je vroeger op het schoolplein riep als je niet meer mee wilde doen. Snel roepen: ”ABC ik kap ermee!”, en de tikker kon je niet meer tikken. In de vastgoedwereld betekent het echter iets heel anders.
Een zogenaamde ABC-transactie kan volledig plausibel en uitlegbaar zijn, maar het kan ook een manier zijn om te frauderen. Het Openbaar Ministerie geeft de volgende uitleg: “ABC-transacties met panden kunnen een aanwijzing voor fraude vormen. Bij een ABC-transactie wordt een pand verkocht door A via tussenpersoon B aan C. Er kan sprake zijn van fraude als de koopsom sterk van elkaar verschilt.” In 2023 stonden particulier en commercieel vastgoed in de National Risk Assessment Witwassen 2023 als twee van de achttien grootste witwasrisico’s in Nederland.
Met het verschil in koopsom kan worden gedoeld op een waardeverhoging die in korte tijd plaatsvindt of juist een verkoopprijs ver onder de marktwaarde, zonder dat daar een logische verklaring voor is. Een simpel voorbeeld:
Verkoper A verkoopt zijn huis voor 3 ton (wat ook de huidige marktwaarde is) aan koper B. B verkoopt het huis aan koper C voor 5 ton binnen 6 maanden tijd. In die tijd is het huis niet verbouwd en verder niet gestegen in marktwaarde. De extra 2 ton is daardoor niet te verklaren. Koper C heeft bij de notaris het hele bedrag contant betaald. B en C spelen hoogstwaarschijnlijk onder één hoedje en hebben zo een groot bedrag kunnen witwassen. De som geld is nu terechtgekomen in het legale betalingsverkeer. De kans is groot dat de notaris hiervan op de hoogte is, aangezien van de notaris verwacht mag worden dat hij vragen stelt over de verklaring van deze transactie. Daarnaast moet een contante transactie van boven de 10.000 euro gemeld worden. Dit komt voort uit artikel 16 van de Wwft (Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme).
ABC-transacties kennen verschillende risico’s, waaronder:
Een fraudeleuze ABC-transactie kan worden voorkomen door het aan de bel trekken door oplettende medewerkers. Als financiële instellingen kun je verschillende maatregelen nemen om dit te stimuleren:
Daarnaast kan de Beleidsregel van De Nederlandsche Bank N.V. met betrekking tot integriteitbeleid ten aanzien van zakelijke vastgoedactiviteiten van 16 november 2011 ondersteuning bieden.
Met ABC-transacties kan dus worden witgewassen en onder andere poortwachters moeten hierop alert zijn. Er is een aantal risico’s, maar er zijn ook zeker (beheers)maatregelen om deze manier van fraude tegen te gaan. Ik moet nu niet meer denken aan tikkertje en: “ABC Ik kap ermee”, maar: “ABC, kap ermee!”
